想不到今時今日竟然仲會有人問供樓年期造短啲，還錢還多啲，慳返啲息好，定係攤長嚟還好？
作為一個成年人，問呢個問題實在有點「太不食人間煙火」，搞到魔術師都唔係好想答。因為只要稍為暸解到通脹的影響，就會知道答案。
試想你人工$１０,０００，今年加薪３％，得$１０,３００，但物價上漲５％，一個本來賣＄１０的麵包，而家賣＄１０.５０，結果就係你的薪金增幅追不上通脹，名義上有增加，但實際購買力有所減少。
呢個就係「實質利率」的概念，公式為：
（１＋名義利率）＝（１＋實質利率）x（１＋通脹率）
打個約數，名義利率 ＝ 實質利率 ＋ 通脹率，又或者實質利率 ＝ 名義利率 － 通脹率
以上述例子觀之，薪金升幅就是名義利率，由於名義利率比通脹率低，實際利率為負數。在實際利率為負數的環境下，持有現金就會被通脹蠶食；但係如果你用＄１０買麵包，持有資產，則能夠「保值」。
再進一步講，在負利率環境下，欠債同樣會被通脹蠶食，所以只要唔好好似陳婉容所倡議的欠債不還，反而搞好自己的信貸紀錄，做個有借有還上等人，借錢愈多，愈攤長來還就愈著數。
魔術師不厭其煩再講一次，「借錢愈多，愈攤長來還就愈著數」的先決條件係負利率，通脹率要高過利息。
講返買樓按揭，每期還款額都係一樣，可以Excel公式PMT=(rate,nper,pv)得出；每期還款包括本金與及利息，其中利息是「息隨本減」（即利息以當期的欠款為基礎計算），期數愈後的還款，利息所佔比例愈少。
以《買樓保值（一）之先保未來錢》的試算表再計算一次：
假設：
樓價：５００萬
按揭：６０％
年期：３０年
息率：２.５％p.a.
通脹：４.５％p.a.
月供：＄１１,８５４
按揭保費：＄０
印花稅：＄１５０,０００
雙倍印花稅：＄０
特別印花稅：＄０
供樓利息免稅額：無（因每人收入和家庭免稅額都不同，為簡單起見，假設為０）
經紀佣：＄５０,０００（假設為樓價１％）
律師費：＄５０,０００（假設為樓價１％）
３０年（３６０個月）後供甩層樓，名義上利息供了＄１,２６７,３０６，本金（當然！）供了＄３,０００,０００萬。不過魔術師當然會認真地以現值計算，以通脹率為現折率（discount rate），將未來的本金和按揭利息折現（即未來的＄１等於現在幾多錢），則按揭利息現值為＄８２５,６９３，已供本金現值為＄１,５１３,７５３。可以見到，供３０年本金加利息的現值竟然只係２３４萬，加埋首期２００萬，都只係４３４萬，比起現兜兜用５００萬「抵」咗１３.２％。
［講多一點，３０年後供完層樓，本金、利息、再加上所有使費（如印花稅、經紀佣、律師費等），花費為現值＄４５９萬，３０年後的未來值（Future value）為
好，假如「供樓年期造短啲，還錢還多啲，慳返啲息」又點呢？以同樣設定，不過年期改為供１０年，月供＄２８,２８１。
１０年（１２０個月）後供甩層樓，名義上利息供了＄３９３,７１６（現值＄３３８,９８５），本金（當然！）供了＄３,０００,０００萬（現值＄２,３８９,８２６）。可以見到，供１０年本金加利息的現值為＄４７２.９萬，比起現兜兜用５００萬買只係「抵」咗５.４％。
總結就係，如果係講緊自住樓（即係撇除要留返購買力買多層樓投資的因素），在低息高通脹的環境下，識揀嘅按揭都要有咁長做咁長，最好就係可以做三十年樓奴，而唔係好似班有青咁講，覺得供三十年樓係做奴隸。如果有現金，真係想「提早還款」慳返啲息咁點算，咪將啲錢存入去Mortgage Link戶口囉！存款既可以收同按揭一樣的存款息率（存款額最多為銀行按揭欠款的５０％），又可以保持靈活性，隨時提取都無問題，係咪盞到無朋友呢？
（2nd edition：更正試算表數式錯誤。）
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